Révélations. L’avis de l’Etat sur les prix de vente au promoteur des parcelles de la ville de Bagnolet et de l’EPFIF (établissement public d’aménagement urbain) au 133-145 av Gallieni montre une distorsion importante en faveur de la ville. C’est que la ville capte la plus-value de l’ensemble des terrains au détriment de la qualité du projet. Fort heureusement, cette délibération a été rejetée au conseil municipal, le maire n’ayant pas la majorité (Lire : Le retour de la démocratie dans les projets urbains)
av gallieni valeur (1)
Dans la page 3 de l’avis des domaines, il est indiqué que le promoteur a adressé une offre financière à la ville à hauteur de 3 360 056 € pour la commune et de 8 600 000 € pour l’EPFIF, soit un total de 11 960 056 €. Une telle offre valorise le foncier de la commune plus cher que celui de l’EPFIF, avec un écart de près de 912 €/m2: 3353 € pour la commune contre 2441 € pour l’EPFIF.
Voici les explications d’un architecte, Hugo, sur cette différence de prix de vente au m2.
Analyse de l’Avis des Domaines
Explications potentielles de la différence de prix de vente au m²
Hypothèse 1 (source : domaine) : Prise en compte du coût de démolition pour justifier la différence
L’avis des domaines se contredit : page 3, il est indiqué que « Une telle offre valorise le foncier de la commune plus cher que celui de l’EPFIF […] Même si le promoteur ne s’explique pas sur ce point, il est à noter que les deux parcelles sont encombrées de bâtis existants pour des surfaces différentes, ce qui mécaniquement induit des surfaces de coûts de démolition différencier [sic]. » Sous-entendu : les coûts de démolitions pourraient être plus importants sur le foncier ville que sur le foncier EPFIF ce qui pourrait expliquer cette différence. Pourtant, page 9 du même rapport, il est constaté que le coût de démolition estimé est de 95 600 € sur le foncier de la commune contre 635 000 € sur le foncier EPFIF. Si le prix de vente des fonciers intégraient les couts de démolition, rapporté au m² de foncier, le cout du terrain EPFIF devrait coûter + cher que le cout du terrain Ville, or, c’est l’inverse qui est constaté > Hypothèse rejetée.
Hypothèse 2 : La Ville capte la valeur spéculative du projet
Le rôle de l’EPFIF est de réaliser du portage foncier sur du court/moyen terme. Sauf exception, le but de l’EPFIF est de revendre les terrains à un prix très légèrement supérieur au coût d’acquisition, pour absorber les coûts de portage (frais de gestion, sécurité, éventuellement dépollution/démolition). Cependant, l’EPFIF n’a pas vocation à faire de la spéculation foncière, c’est à dire acheter un terrain et le vendre beaucoup plus cher en spéculant sur ce qu’un promoteur est prêt à mettre pour faire une opération où l’on transforme le foncier, notamment en le densifiant. Cela va contre ses statuts.
La commune, elle, est tout à fait en droit de spéculer. Ici, il semble qu’il ait été décidé que la Ville capte la plus-value liée à la spéculation foncière de l’ensemble de l’opération, y compris sur le foncier EPFIF. C’est tout à fait légal, c’est un choix politique. Néanmoins, d’autres choix auraient pu être fait pour minimiser cette envolée spéculative : exiger une qualité de construction supérieure (RE2032 par exemple) , et/ou changer la programmation pour faire 100% de logements sociaux, et/ou diminuer la programmation pour épaissir la venelle voire créer un square/parc.
Quand l’Etat encourage la spéculation foncière
L’Etat contribue à normaliser l’approche spéculative via l’avis des domaines. L’avis des Domaines s’appelle « Avis sur la valeur vénale ». Initialement, la valeur vénale d’un terrain signifie que c’est la valeur intrinsèque du bien qui est considérée, par exemple, un entrepôt est estimé pour sa valeur en tant qu’entrepôt, et pas en tant que futur projet immobilier. La valeur vénale s’oppose à la valeur spéculative, qui elle ne considère pas le terrain pour ce qu’il est, mais pour ce qu’il pourrait rapporter si l’on devait le transformer, en considérant notamment ce que permet le PLUi. Donc, annoncer d’une part que l’avis porte sur la valeur vénale et annoncer ensuite une méthode de compte-à-rebours promoteur, c’est-à-dire une approche spéculative, c’est une contradiction. Malheureusement, ce paradoxe se généralise sur base de méthodologies dictées par Bercy, c’est un non-sens qui ne choque plus grand monde, et l’Etat encourage ainsi la spéculation foncière.
Anomalie sur l’assiette foncière du projet
La parcelle 0082 semble inoccupée et condamnée depuis 2023,
voir ici C’est la propriété d’une personne physique qui n’est pas intégrée au projet. Vu la vétusté du bâtiment, son état d’abandon apparent et sa surface modeste, le fait de ne pas l’intégrer au projet laisse à penser qu’elle va rester à l’état de friche pour une très longue durée (là où une opération avec les parcelles mitoyennes aurait permis de générer des économies d’échelles, des marges de manœuvre financière pour réhabiliter/requalifier/surélever le bâtiment).
L’avis des Ecolos solidaires
Encore une manifestation de l’amateurisme et de la précipitation du maire: la seule chose qui compte pour lui, c’est l’entrée rapide de cash au détriment de la qualité et de l’équilibre financier sur le long terme.
La bonne nouvelle, c’est qu’on pourrait faire un projet de bien meilleure qualité!
